Úc luôn là một trong những thị trường bất động sản được nhà đầu tư quốc tế quan tâm nhờ nền kinh tế ổn định, hệ thống pháp luật minh bạch và nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao trong nhiều năm.
Tuy nhiên, không phải mọi đối tượng đều có thể tự do mua bất động sản tại Úc. Chính phủ nước này áp dụng các quy định khá chặt chẽ nhằm cân bằng giữa việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài và bảo vệ nguồn cung nhà ở cho người dân trong nước.
Ai được phép đầu tư bất động sản tại Úc?
Theo quy định của Chính phủ Úc, người mua được chia thành nhiều nhóm khác nhau, trong đó quyền sở hữu bất động sản sẽ phụ thuộc vào tình trạng cư trú.
Công dân và thường trú nhân Úc
Đây là nhóm được quyền mua hầu hết các loại bất động sản mà không cần xin chấp thuận từ Chính phủ.
Người nước ngoài (Foreign Persons)
Đối với người nước ngoài không có thường trú nhân hoặc quốc tịch Úc, việc mua bất động sản thường phải được Foreign Investment Review Board (FIRB) chấp thuận trước khi giao dịch hoàn tất.
Đồng thời, Chính phủ Úc hiện cũng áp dụng nhiều biện pháp nhằm hạn chế người nước ngoài mua nhà ở hiện hữu (established dwellings). Trong phần lớn trường hợp, nhà đầu tư nước ngoài chỉ được phép đầu tư vào:
- Bất động sản mới (new dwellings).
- Dự án đang xây dựng (off-the-plan).
- Đất trống để phát triển nhà ở theo các điều kiện được phê duyệt.
Các quy định này nhằm khuyến khích dòng vốn quốc tế đóng góp vào việc gia tăng nguồn cung nhà ở thay vì cạnh tranh trực tiếp với người mua trong nước.
Những khoản chi phí mà nhà đầu tư nước ngoài cần lưu ý
Bên cạnh giá trị bất động sản, người nước ngoài khi đầu tư tại Úc cần tính đến một số khoản chi phí bổ sung mà người mua trong nước có thể không phải chịu.
1. Phí xin chấp thuận FIRB
Đây là khoản phí bắt buộc đối với phần lớn giao dịch mua bất động sản của người nước ngoài.
Mức phí được tính theo giá trị tài sản và do Chính phủ Liên bang quy định.
Ví dụ đối với năm tài chính 2025–2026:
- Bất động sản trị giá đến 1 triệu AUD: phí từ 14.100 AUD.
- Giá trị càng cao thì mức phí càng tăng theo từng ngưỡng.
Khoản phí này không được hoàn lại, kể cả trong trường hợp hồ sơ không được chấp thuận.
2. Thuế bổ sung dành cho người mua nước ngoài
Ngoài lệ phí trước bạ (Stamp Duty) như người mua trong nước, phần lớn các bang của Úc còn áp dụng Foreign Purchaser Surcharge đối với người nước ngoài.
Tùy từng bang, mức thuế bổ sung hiện dao động khoảng:
- 7% tại Queensland, Western Australia và South Australia.
- 8% tại New South Wales và Victoria.
- Một số bang và vùng lãnh thổ áp dụng chính sách khác nhau hoặc có miễn trừ trong những trường hợp đặc biệt.
Đây là khoản chi phí đáng kể cần được tính toán ngay từ đầu khi lập kế hoạch đầu tư.
3. Thuế đất hằng năm
Một số bang tiếp tục áp dụng Foreign Owner Land Tax Surcharge đối với chủ sở hữu là người nước ngoài.
Khoản thuế này được tính riêng với thuế đất thông thường và có thể phát sinh trong suốt thời gian nắm giữ bất động sản, tùy theo quy định của từng bang.
4. Các chi phí giao dịch khác
Tương tự nhiều thị trường phát triển, nhà đầu tư cũng cần chuẩn bị thêm các khoản chi phí như:
- Phí luật sư hoặc conveyancer.
- Phí đăng ký quyền sở hữu.
- Chi phí thẩm định và kiểm tra pháp lý.
- Phí vay ngân hàng (nếu sử dụng đòn bẩy tài chính).
- Chi phí quản lý tài sản nếu cho thuê.
Lập kế hoạch tài chính trước khi đầu tư
Những khoản phí và thuế bổ sung có thể làm tăng đáng kể tổng chi phí đầu tư của người nước ngoài.
Ví dụ, với một bất động sản trị giá 1 triệu AUD, ngoài giá mua, nhà đầu tư còn có thể phải thanh toán:
- Phí FIRB.
- Lệ phí trước bạ.
- Thuế bổ sung dành cho người mua nước ngoài.
- Các chi phí pháp lý và giao dịch khác.
Vì vậy, việc đánh giá đầy đủ toàn bộ chi phí trước khi đưa ra quyết định đầu tư là bước rất quan trọng nhằm tránh phát sinh ngoài dự kiến.
Người Việt Nam đang nằm trong nhóm nhà đầu tư bất động sản lớn nhất tại Úc
Trong nhiều năm qua, Úc luôn là một trong những điểm đến du học hàng đầu của học sinh, sinh viên Việt Nam. Chính điều này cũng kéo theo nhu cầu sở hữu bất động sản của các gia đình Việt Nam ngày càng gia tăng.
Đối với nhiều phụ huynh, việc đầu tư một bất động sản tại Úc không đơn thuần là mua một tài sản ở nước ngoài mà còn là một phần trong kế hoạch chuẩn bị cho tương lai của con cái.
Thay vì phải liên tục tìm kiếm chỗ ở, chịu áp lực từ giá thuê tăng hoặc thay đổi nơi ở trong suốt nhiều năm học, nhiều gia đình lựa chọn sở hữu một căn hộ hoặc nhà ở gần trường đại học để con có nơi sinh sống ổn định ngay từ khi bắt đầu chương trình học.
Sau khi con hoàn thành việc học, bất động sản vẫn có thể tiếp tục được khai thác cho thuê, giữ lại như một tài sản đầu tư dài hạn hoặc phục vụ cho kế hoạch sinh sống của cả gia đình trong tương lai.
Xu hướng này ngày càng trở nên rõ nét khi chi phí thuê nhà tại các thành phố lớn như Sydney, Melbourne hay Brisbane liên tục duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung nhà ở dành cho sinh viên và người thuê vẫn còn nhiều áp lực. Đối với các gia đình đã xác định con sẽ học tập tại Úc trong nhiều năm, việc sở hữu bất động sản ngay từ đầu giúp chủ động hơn về chỗ ở, đồng thời giảm bớt những biến động của thị trường thuê nhà.
Không chỉ vậy, nhiều phụ huynh còn xem đây là cơ hội để kết hợp giữa đầu tư tài sản và đầu tư cho giáo dục. Một bất động sản có thể đồng hành cùng con trong suốt quá trình học tập, sau đó tiếp tục tạo ra giá trị thông qua khai thác cho thuê hoặc gia tăng giá trị vốn theo thời gian.
Thực tế, nhu cầu này được phản ánh rất rõ qua số liệu chính thức của Chính phủ Úc.
Theo Báo cáo Quý I/2026 của Foreign Investment Review Board (FIRB), Việt Nam hiện đứng thứ ba thế giới về số lượng hồ sơ đầu tư bất động sản nhà ở được Chính phủ Úc phê duyệt, chỉ sau Trung Quốc và Đài Loan. Trong quý I/2026, có 65 hồ sơ đầu tư bất động sản nhà ở của nhà đầu tư Việt Nam được chấp thuận, cao hơn nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ có truyền thống đầu tư mạnh vào Úc như Hồng Kông (SAR), Ấn Độ, Singapore và Vương quốc Anh.
Việc Việt Nam liên tục nằm trong nhóm dẫn đầu không chỉ cho thấy quy mô ngày càng lớn của dòng vốn đầu tư từ Việt Nam mà còn phản ánh sự thay đổi trong tư duy của các gia đình Việt. Nếu trước đây bất động sản Úc chủ yếu được xem là một kênh đầu tư tài chính, thì hiện nay nhiều gia đình đã coi đây là một phần trong chiến lược dài hạn, kết hợp giữa đầu tư cho giáo dục, tích lũy tài sản quốc tế và chuẩn bị nền tảng cho các kế hoạch học tập, làm việc hoặc sinh sống của con em tại Úc trong tương lai.
Chính vì vậy, trước khi đưa ra quyết định đầu tư, các gia đình cần tìm hiểu kỹ quy định dành cho người nước ngoài, các loại bất động sản được phép mua cũng như toàn bộ các khoản thuế và chi phí phát sinh để xây dựng một kế hoạch đầu tư phù hợp và hiệu quả trong dài hạn.
